Ιανουάριος 2026

Απόφαση Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών περί Ακυρότητας Ιδιωτικού Συμφωνητικού Τροποποιητικού Συμβολαίου λόγω μη Περιβολής του με τον Τύπο του Συμβολαιογραφικού Εγγράφου

Πρόσφατα δημοσιεύτηκε η υπ’ αριθ. 14952/2025 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία απέρριψε αγωγή ασκηθείσα σε βάρος εντολέα μας, δια της οποίας ο ενάγων αιτούνταν την καταδίκη του εντολέα μας σε καταβολή δήθεν συμφωνημένης ποινικής ρήτρας.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση στο πλαίσιο πώλησης ακινήτου και κατάρτισης σχετικού αγοραπωλητηρίου συμβολαίου με παρακράτηση μέρος του τιμήματος από τον αγοραστή, τα μέρη (πωλητής/ εντολέας μας και αγοραστής) υπέγραψαν παρεπόμενο ιδιωτικό συμφωνητικό που τροποποιούσε ουσιώδεις όρους της κύριας σύμβασης και συγκεκριμένα: 

α) τις υποχρεώσεις του πωλητή, καθώς προέβλεπε επιπλέον υποχρεώσεις του για εργασίες ανακαίνισης επί του κτιρίου και

β) το ύψος του τιμήματος, αφού η καταβολή του παρακρατηθέντος τιμήματος εξαρτήθηκε (κράμα αναβλητικής αίρεσης και προθεσμίας) από την ολοκλήρωση των ως άνω εργασιών με ταυτόχρονη πρόβλεψη ποινικής ρήτρας ισόποσης με το παρακρατηθέν τίμημα, για την περίπτωση που οι εργασίες δεν λάμβαναν χώρα. Με απλά λόγια συμφωνήθηκε ότι, αν δεν ολοκληρωνόντουσαν οι εργασίες, δεν θα καταβαλλόταν το υπόλοιπο του τιμήματος.

Οι εν λόγω εργασίες δεν ολοκληρώθηκαν και ο αγοραστής ενήγαγε τον εντολέα μας ένεκα δήθεν της κατάπτωσης της ποινικής ρήτρας κατά τα ανωτέρω.

Το Δικαστήριο, ωστόσο, απέρριψε την αγωγή και δικαίωσε τον εντολέα μας δεχόμενο τον ισχυρισμό μας περί ακυρότητας του εν λόγω ιδιωτικού συμφωνητικού λόγω μη τήρησης του νόμιμου τύπου κατά την κατάρτισή του. Συγκεκριμένα ισχυριστήκαμε ότι, καθώς η εν λόγω παρεπόμενη του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου ιδιωτική συμφωνία επηρεάζει ουσιώδεις όρους αυτού, κυριότερα, δε, το ύψος του τιμήματος, θα έπρεπε βάσει του άρθρου 164 ΑΚ να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, ειδεμή είναι άκυρη. 

Το Δικαστήριο, συγκεκριμένα, δέχθηκε τα εξής: «…Από το άρθρο 159 ΑΚ προκύπτει ότι εφόσον δεν τηρηθεί ο συστατικός τύπος η δικαιοπραξία είναι απολύτως άκυρη […] από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 158, 159, 164, 166, 1033 και 369 ΑΚ, προκύπτει, ότι η σύμβαση πώλησης ακινήτου, πρέπει, με ποινή ακυρότητας, η οποία εξετάζεται αυτεπαγγέλτως, να γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υποβάλλεται σε μεταγραφή. […] Στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου υπόκειται, όχι μόνο η εμπράγματη σύμβαση μεταβίβασης ακινήτου, αλλά και η ενοχική της πωλήσεώς του […] Στον ίδιο τύπο (συμβολαιογραφικό) υποβάλλονται και οι συμφωνίες, με τις οποίες τροποποιείται η εν λόγω σύμβαση […] Ως τροποποιήσεις για τις οποίες πρέπει να τηρηθεί ο τύπος της δικαιοπραξίας, νοούνται οι ουσιώδεις που ασκούν έννομη επιρροή στους όρους της δικαιοπραξίας, όπως είναι ο όρος που καθορίζει το χρόνο και τον τρόπο καταβολής του τιμήματος και τη διεύρυνση της δικαιοπραξίας κατά τις υποχρεώσεις των μερών (ΑΠ 1397/2017 σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Οι «τροποποιήσεις» υπό την έννοια του άρθρου 164 ΑΚ, συνομολογούνται μετά την κατάρτιση της τυπικής δικαιοπραξίας, προς αντικατάσταση ή συμπλήρωση των αρχικών, με τους οποίους επέρχεται αλλοίωση του δικαιώματος που έχει συνομολογηθεί ή και ευρύνεται το περιεχόμενο της δικαιοπραξίας […] Τέλος, η προβλεπόμενη στο άρθρο 404 ΑΚ ποινική ρήτρα, αποτελεί παρεπόμενη σύμβαση, ενισχυτική της κύριας ενοχής, πράγμα που σημαίνει ότι πρέπει να υποβληθεί στον ίδιο τύπο με την κύρια (ΕφΑθ 3203/1995 ΕλλΔνη 1997, 934, Βαρελά σε Γεωργιάδη, ΣΕΑΚ, τόμ. Α', 2010, άρθρο 404, αρ. 3, σελ. 827). […] αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: […] Πρόκειται […] για ένα ιδιωτικό συμφωνητικό το οποίο τροποποιεί το συμβόλαιο και μάλιστα το τροποποιεί επαυξάνοντας άμεσα και ευθέως τις υποχρεώσεις της πωλήτριας (εναγομένης) και εξαρτώντας έμμεσα την […] καταβολή του οφειλόμενου μέρους του τιμήματος από τη […] διενέργεια και πραγματοποίηση συγκεκριμένων εργασιών επί του ακινήτου, καθόσον στο μεν συμβολαιογραφικό έγγραφο αναφέρεται ότι η εκ της σύμβασης της πώλησης υποχρέωση της πωλήτριας […] συνίσταται στη μεταβίβαση της προαναφερθείσας οριζόντιας ιδιοκτησίας κατά κυριότητα, νομή και κατοχή […] στο δε ιδιωτικό συμφωνητικό, που υπεγράφη την ίδια ημέρα, μετά την κατάρτιση του συμβολαιογραφικού εγγράφου, επαυξάνονται οι υποχρεώσεις της πωλήτριας (εναγομένης) καθόσον αυτή υποχρεούται επιπλέον, δηλαδή πέρα από την μεταβίβαση του ακινήτου, να προβεί επιπροσθέτως και στη διενέργεια […] εργασιών επί του ακινήτου, […] άλλως συμφωνήθηκε να καταπέσει εις βάρος της πωλήτριας (εναγόμενης) ποινική ρήτρα, η οποία […] θα συμψηφιζόταν με το μέρος του οφειλόμενου […] τιμήματος. Υπό το ανωτέρω περιεχόμενο λοιπόν, η σύμβαση μεταξύ των μερών, που περιέχεται στο ιδιωτικό συμφωνητικό, η οποία (σύμβαση) […] επαυξάνει τις υποχρεώσεις της πωλήτριας, έπρεπε, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, να περιβληθεί το τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και, επομένως, τυγχάνει κατ’ άρθρ. 159 εδ. α' ΑΚ άκυρη, της ακυρότητας λαμβανομένης αυτεπαγγέλτως υπόψη. Ομοίως, άκυρη κατ’ άρθρ. 159 εδ. α' ΑΚ τυγχάνει και η συμφωνία περί κατάπτωσης ποινικής ρήτρας, η οποία, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, έπρεπε ομοίως να είχε περιβληθεί τον τύπο της κύριας σύμβασης…».