Αγωγή Αναπροσαρμογής Μισθώματος Εμπορικής Επιχείρησης

• Η υπόθεση αφορούσε σε αντιδικία για αναπροσαρμογή μισθώματος σύμφωνα με τα άρθρα ΑΚ 288 και 388 λόγω ισχυριζόμενης μείωσης μισθωτικής αξίας μίσθιου ακινήτου που λειτουργούσε ως επιχείρηση παροχής υπηρεσιών και του αντίστοιχου οικονομικού ανταλλάγματος για παροχή υπηρεσιών στάθμευσης από την εκμισθώτρια εταιρεία στο ίδιο ακίνητο. Το μηνιαίο συμφωνηθέν μίσθωμα ανερχόταν στο ποσό των 63.000 ευρώ και το μηνιαίο οικονομικό αντάλλαγμα για τις υπηρεσίες στάθμευσης στο ποσό των 15.000 ευρώ. Μετά από μια σειρά δικαστηρίων, η αγωγή απορρίφθηκε σε πρώτο βαθμό εξ ολοκλήρου και τα μέρη κατέληξαν σε συμβιβασμό.

• Η ορθή υποστήριξη της υπόθεσης είχε ως αποτέλεσμα την αποφυγή κινδύνου απώλειας εκατομμυρίων ευρώ στο πρόσωπο της εκμισθώτριας, τα οποία θα καλούταν η τελευταία να πληρώσει εφόσον η αγωγή γινόταν εν όλω ή εν μέρει δεκτή και μειωνόταν το μίσθωμα από την άσκηση της αγωγής και για όλη τη συμφωνηθείσα διάρκεια της μίσθωσης. 

• Το αποδεικτικό υλικό που εισφέρθηκε τελικώς έπεισε το δικαστήριο ότι, αφενός, η μισθώτρια δεν είχε υποστεί καμία μείωση στον κύκλο εργασιών της και στην κερδοφορία της και, αφετέρου, δεν είχε επέλθει μείωση της μισθωτικής αξίας, και, συνεπώς, δεν δικαιολογούταν εν προκειμένω η μείωση του μηνιαίου μισθώματος και του οικονομικού ανταλλάγματος.

Η μισθώτρια εταιρεία δραστηριοποιείται στο χώρο της παροχής υπηρεσιών. Εν έτει 2009 συμφώνησε να μισθώσει ένα ανεγειρόμενο ακόμη τότε κτίριο, το οποίο διαμορφώθηκε σύμφωνα με τις προδιαγραφές της. Στον υπόγειο χώρο του μισθίου θα υπήρχαν θέσεις για τη στάθμευση των αυτοκινήτων των πελατών, ενώ παράλληλα η εκμισθώτρια ανέλαβε να παρέχει όλες τις σχετικές με τη στάθμευση των οχημάτων υπηρεσίες. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 70.000 ευρώ, ενώ το οικονομικό αντάλλαγμα για την παροχή των υπηρεσιών στάθμευσης στο ποσό των 15.000 ευρώ. Το 2011, πριν ακόμη ξεκινήσει τη λειτουργία της η επιχείρηση, με συμφωνία εκμισθώτριας και μισθώτριας, μειώθηκε το μίσθωμα κατά ποσοστό 10%, λόγω της οικονομικής κρίσης που εκδηλώθηκε στη χώρα μας. Ενάμιση περίπου έτος μετά, το 2013, η μισθώτρια άσκησε αγωγή με την οποία ζητούσε τη μείωση του μισθώματος και του οικονομικού ανταλλάγματος κατά ποσοστό περίπου 50%, επικαλούμενη την επίταση της οικονομικής κρίσης στην χώρα μας. Κατόπιν αναβολής της πρώτης συζήτησης της αγωγής, στη δεύτερη συζήτηση το δικαστήριο έκρινε ότι ήταν αναρμόδιο και παρέπεμψε την υπόθεση προς εκδίκαση σε ανώτερο δικαστήριο. Η μισθώτρια το έτος 2016 άσκησε και δεύτερη αγωγή με την οποία ζητούσε για το διάστημα από το 2016 και στο εξής ακόμη μεγαλύτερη μείωση του μισθώματος και του οικονομικού ανταλλάγματος κατά ποσοστό περίπου 60%. 

Κρίσιμα στοιχεία τα οποία εντοπίστηκαν και βοήθησαν στην απόρριψη της αγωγής, αλλά και εξώθησαν τη μισθώτρια εταιρεία σε συμβιβασμό ήταν τα εξής:

• Η σημαντική χρονική καθυστέρηση στην τελική εκδίκαση της αγωγής από το αρμόδιο δικαστήριο. Η πρώτη απόφαση που έκρινε επί της ουσίας της υπόθεσης εκδόθηκε μόλις τον Δεκέμβριο του 2019 για μία αγωγή που ασκήθηκε το έτος 2013. Η χρονική αυτή καθυστέρηση δεν οφειλόταν στην καθυστερημένη απονομή της δικαιοσύνης, αλλά στα δικονομικά λάθη στους χειρισμούς της αντίδικης πλευράς που εντοπίστηκαν και προτάθηκαν στα δικαστήρια. Σημειωτέον ότι πριν τη συζήτηση επί της οποίας εκδόθηκε η οριστική απόφαση επί της ουσίας της υπόθεσης είχαν προηγηθεί τρεις ακόμη συζητήσεις, στις οποίες είχαν εκδοθεί μη οριστικές αποφάσεις (!).

• Η άρτια νομική τεκμηρίωση και η ενδελεχής έρευνα της νομολογίας των δικαστηρίων αναφορικά με το ζήτημα της αναπροσαρμογής μισθώματος λόγω μεταβολής των συνθηκών, που ανέδειξε ζητήματα τα οποία συχνά παραβλέπονται. Ειδικότερα, η αναπροσαρμογή του μισθώματος συναρτάται όχι μόνον με τη μισθωτική αξία του ακινήτου, αλλά και με την οικονομική κατάσταση του εκάστοτε μισθωτή. Το γεγονός και μόνο ότι η μισθωτική αξία μπορεί να έχει μειωθεί δεν οδηγεί αυτόματα σε αναπροσαρμογή του μισθώματος, εφόσον η επιχείρηση του μισθωτή ακμάζει και δεν επηρεάζεται από τα οικονομικά δεδομένα. 

• Το αποδεικτικό υλικό που συγκεντρώθηκε. Κομβικής σημασίας υπήρξε η αναζήτηση και απόκτηση, κατόπιν εισαγγελικής παραγγελίας, στοιχείων σχετικά με τον κύκλο εργασιών και τον αριθμό των απασχολούμενων στην μισθώτρια επιχείρηση. Από τα στοιχεία αυτά προέκυψε ότι, παρά την οικονομική κρίση, η επιχείρηση της μισθώτριας εμφάνιζε διαρκώς αυξανόμενο κύκλο εργασιών και προσλάμβανε διαρκώς μεγαλύτερο αριθμό εργαζομένων. 

• Η ενδελεχής μελέτη του αποδεικτικού υλικού που προσκόμισε η αντίδικη πλευρά. Η μισθώτρια προσκόμισε τέσσερις μελέτες εκτίμησης που υποστήριζαν ότι η μισθωτική αξία των ακινήτων της επίμαχης περιοχής όπου βρισκόταν το μίσθιο είχε μειωθεί. Ωστόσο, οι εν λόγω μελέτες χρησιμοποιούσαν διαφορετικές μεθόδους προσέγγισης, ενώ προέκυψε ότι ο συντάκτης των τριών από τις εν λόγω μελέτες είχε το 2011 εκτιμήσει τη μισθωτική αξία της περιοχής του μισθίου σε πολύ μεγαλύτερο ύψος, γεγονός που έθετε σε αμφισβήτηση τους ισχυρισμούς των αντιδίκων. 

Μετά από 6 χρόνια αντιδικιών, η αγωγή που αφορούσε το χρονικό διάστημα 2013-2016 απορρίφθηκε σε πρώτο βαθμό, καθώς το δικαστήριο έκρινε ότι δεν συντρέχει περίπτωση μεταβολής των συνθηκών που να δικαιολογεί τη μείωση του μισθώματος, καθώς τα οικονομικά δεδομένα της μισθώτριας εταιρείας, όχι μόνον δεν είχαν επιδεινωθεί, κατά το επίμαχο χρονικό διάστημα, αλλά αντιθέτως είχαν βελτιωθεί, ενώ παράλληλα δεν αποδείχθηκε και μείωση των μισθωτικών αξιών αντίστοιχων ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή όπου βρίσκεται το μίσθιο. Ειδικότερα, το δικαστήριο έκρινε ότι: «Η εκμισθώτρια εταιρεία […] προσκομίζει τα με αρ. πρωτ. […] και […] έγγραφα της Δ.Ο.Υ. […] βάσει των οποίων η ποσοστιαία μεταβολή του κύκλου εργασιών της [μισθώτριας] παρουσιάζει όχι μείωση, όπως αβασίμως υποστηρίζει η τελευταία, αλλά αύξηση κατά τα διαχειριστικά έτη 2012-2016 και ειδικότερα το έτος 2012-2013 αύξηση ποσοστού […]%, το έτος 2013-2014 αύξηση ποσοστού […]%, το έτος 2014-2015 αύξηση ποσοστού […]%, το έτος 2015-2016 αύξηση ποσοστού […]% και το έτος 2016-2017 αύξηση ποσοστού […]%. […]. Η μισθώτρια – ενάγουσα της από […] αγωγής, προς επίρρωση αυτής για τη μείωση των μισθωμάτων προσκομίζει τις από […] και […] μελέτες εκτίμησης της εταιρείας […] με αναφερόμενα ως συγκριτικά στοιχεία τα αναφερόμενα καταστήματα και επαγγελματικά κτίρια επί της λεωφόρου […], της λεωφόρου […] και επί της οδού […], μικρότερης επιφάνειας όσον αφορά στους κύριους χώρους και κατασκευασθέντα πριν το έτος 2008, τα οποία δεν αποτελούν πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία αφού πέραν των προαναφερομένων δεν προκύπτει η κατάστασή τους και δεν αναφέρεται αν θα μπορούσαν να λειτουργήσουν επιχείρηση με δραστηριότητα συναφή της μισθώτριας εταιρείας με τις παροχές που προσφέρει αυτή.  […] Επιπλέον, προσκομίζονται από τη μισθώτρια οι από […] και από […] εκθέσεις προσδιορισμού μισθωτικής αξίας του ένδικου μίσθιου της εταιρείας […], βάσει των οποίων η μισθωτική αξία του μισθίου ανέρχεται την 10-3-2015 στις 28.700 ευρώ και την 26-4-2016 μειώθηκε περαιτέρω στις 26.228,16 ευρώ. Οι εκθέσεις αυτές δεν κρίνονται αξιόπιστα αποδεικτικά μέσα και δεν μπορεί να βασιστεί σε αυτές το Δικαστήριο για να εξαγάγει ασφαλές συμπέρασμα για το λόγο ότι η ίδια εταιρεία, που προέβη στην εκτίμηση του μισθίου, προέβη σε εκτίμηση έτερου ακινήτου της εκμισθώτριας, στο οποίο μελλοντικά θα ανεγείρετο κτίριο με χρήση επαγγελματική στο οικοδομικό τετράγωνο που περικλείεται από τη λεωφόρο […], την οδό […], […] και […], του οποίου η μισθωτική αξία εκτιμήθηκε στο ποσό των 60-90€/τμ. Μάλιστα στην έκθεση αυτή αναφέρεται ότι οι μισθωτικές αξίες των ισογείων καταστημάτων που χωροθετούνται στο τμήμα της λεωφόρου […] ή σε σημεία με προβολή σε αυτή έχουν την προαναφερόμενη μισθωτική αξία. Όπως προκύπτει από τα ανωτέρω, όμως, εκτιμά ότι το μίσθιο, που επίσης έχει προβολή στη λεωφόρο […], έχει τα ανωτέρω αναφερόμενα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και περιλαμβάνει – εκτός από ισόγειο – πρώτο και δεύτερο όροφο και δώμα στις προαναφερόμενες πολύ χαμηλότερες τιμές ανά τμ.. […] Με βάση τα ανωτέρω, καθίσταται σαφές ότι το συμβατικώς αναπροσαρμοσθέν από την 3-8-2011 μίσθωμα των 63.000 ευρώ, το οποίο η μισθώτρια έκτοτε καταβάλλει, πλέον του χαρτοσήμου, μέχρι την άσκηση της αγωγής και μέχρι την 11-7-2016, δεν είναι ανώτερο του «ελεύθερου» μισθώματος, για ανάλογης επιφάνειας και εν γένει κατάστασης συλλόγου γυμναστηρίου στην ίδια περιοχή, αφού δεν αποδείχθηκε ότι στο διάστημα από την ως άνω μείωσή του μέχρι την 11-7-2016 εκμισθώθηκαν ίδιας εμπορικής αξίας ακίνητα στην ίδια περιοχή με μίσθωμα αναλογικά κατώτερο του καταβαλλόμενου από τη μισθώτρια». 

Δύο χρόνια νωρίτερα, μάλιστα, είχε εκδοθεί απόφαση επί της δεύτερης αγωγής (ήτοι εκείνης που αφορούσε το χρονικό διάστημα μετά το 2016), η συζήτηση της οποίας ανεστάλη μέχρι την έκδοση τελεσίδικης απόφασης επί της πρώτης αγωγής. 

Η μισθώτρια εταιρεία, έχοντας ήδη μία αρνητική κρίση σε πρώτο βαθμό για το διάστημα 2013-2016, θα έπρεπε να αναμείνει να εκδοθεί και η απόφαση του Εφετείου, προκειμένου να μπορέσει να ζητήσει τον επαναπροσδιορισμό της δεύτερης αγωγής της που αφορούσε το διάστημα 2016 και έπειτα. Με τα δεδομένα αυτά η αντιδικία έληξε με συμβιβασμό των μερών κατόπιν υποχώρησης της μισθώτριας από τις αρχικές της θέσεις.

Η σωστή αξιοποίηση των δικονομικών κανόνων ανέδειξε τα διαδικαστικά σφάλματα της μισθώτριας και είχε ως συνέπεια σημαντική καθυστέρηση στους δικαστικούς αγώνες που ξεκινούσε. Ενδεικτικό είναι ότι τρεις φορές η υπόθεση συζητήθηκε και, τελικώς, εκδόθηκαν παραπεμπτικές ή αναβλητικές αποφάσεις. Μόλις στην τέταρτη συζήτηση της υπόθεσης εκδόθηκε απόφαση επί της ουσίας της υπόθεσης. Παράλληλα, η βαθιά γνώση της νομολογίας οδήγησε στη αναζήτηση του σωστού αποδεικτικού υλικού και την αξιοποίηση αυτού ενώπιον του δικαστηρίου. Η μεγάλη χρονική καθυστέρηση είχε ως αποτέλεσμα η υπόθεση τελικώς να συζητηθεί όταν η οικονομία είχε πλέον πλήρως ανακάμψει. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την απόρριψη της αγωγής της σε πρώτο βαθμό, οδήγησε τη μισθώτρια εταιρεία να συμβιβαστεί και να κλείσει τον κύκλο των δικαστηρίων.