Οκτώβριος 2023

Απόφαση Άρειου Πάγου περί Υποχρέωσης Αποζημίωσης του Εκμισθωτή ύψους 500.000 ευρώ για Μη Αποπεράτωση Μισθίου

Εκδόθηκε η υπ΄αριθμ. 1095/2023 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία και επικύρωσε την εφετειακή απόφαση βάσει της οποίας επιδικαζόταν ποσό ύψους 500.000 ευρώ ως αποζημίωση για μη εκτέλεση παρεπόμενης υποχρέωσης σε σύμβαση μισθώσεως. Συγκεκριμένα η εντολέας μας εκμισθώτρια εταιρεία σύναψε σύμβαση μίσθωσης ακινήτου με μισθώτρια εταιρεία διαχείρισης καταστημάτων τροφίμων, ενώ η τελευταία ανέλαβε παράλληλα και την υποχρέωση να προβεί σε εργασίες αποπεράτωσης του μισθίου. Για λόγους επιχειρηματικής πολιτικής της μισθώτριας το συγκεκριμένα κατάστημα ουδέποτε έτυχε εκμετάλλευσης ενώ παράλληλα ουδέποτε ξεκίνησαν οι εργασίες αποπεράτωσής του. Κατά τούτο η εκμισθώτρια εταιρεία προέβη σε καταγγελία της σύμβασης μισθώσεως λόγω της παραβίασης της συγκεκριμένης υποχρέωσης εκ μέρους της μισθώτριας και ήγειρε αγωγή αποζημίωσης. Το δευτεροβάθμιο δικαστήριο δέχτηκε όσα είχε δεχτεί και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, ότι δηλ. η μισθώτρια εταιρεία είχε υποχρέωση μαζί με την πληρωμή του μισθώματος να προχωρήσει και σε αποπεράτωση του μισθίου με βάση συγκεκριμένες προδιαγραφές. Κατά τούτο και επιδίκασε αποζημίωση ύψους 500.000 ευρώ, αφού είχαν ήδη προσκομιστεί κατά τη συζήτηση της υπόθεσης τεχνικές εκθέσεις και προσφορές από κατασκευαστικές εταιρείες ώστε να προσδιορισθεί το ακριβές κόστος της αποπεράτωσης. 

Με την απόφασή του αυτή ο Άρειος Πάγος αναλύει ενδιαφέροντα ζητήματα σε σχέση με τις μικτές συμβάσεις και τη δυνατότητα των μερών να διαμορφώσουν ελεύθερα το αντάλλαγμα της μίσθωσης και τις τυχόν πρόσθετες υποχρεώσεις σε βάρος του μισθωτή. Ειδικότερα, κρίθηκε ότι: "Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 και 575 ΑΚ, οι οποίες έχουν εφαρμογή, σύμφωνα με το άρθρο 44 του Π.Δ. 34/1995, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 13 παρ.1-2 του Ν. 4242/2014, και επί των εμπορικών μισθώσεων, προκύπτει ότι με τη σύμβαση μίσθωσης ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραχωρήσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να διατηρεί τούτο κατάλληλο για τη χρήση αυτή καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Λόγω του ενδοτικού χαρακτήρα της διάταξης του άρθρου 574 ΑΚ και της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης, που καθιερώνεται με το άρθρο 361 του ίδιου Κώδικα, είναι επιτρεπτό να συμφωνηθούν και παρεπόμενες πρόσθετες υποχρεώσεις σε βάρος του εκμισθωτή ή μισθωτή. Στην επώνυμη ρυθμισμένη σύμβαση της μίσθωσης είναι δυνατό να εμπλέκονται και άλλες, ρυθμισμένες ή μη, συμβάσεις με τις οποίες συμφωνούνται, σε βάρος του εκμισθωτή ή μισθωτή, πρόσθετες παρεπόμενες παροχές. Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες η μια σύμβαση περιέχει τα στοιχεία περισσότερων, ρυθμισμένων ή μη, συμβάσεων, προκειμένου να κριθεί ο χαρακτήρας της σύμβασης αυτής, ερευνώνται και λαμβάνονται υπόψη τα προέχοντα και κυρίαρχα στοιχεία της σύμβασης. Ειδικότερα, προκειμένου να κριθεί αν μια σύμβαση, στην οποία εμπλέκονται και άλλες, ρυθμισμένες ή μη, συμβάσεις, φέρει το χαρακτήρα μίσθωσης, ερευνάται αν η κύρια υποχρέωση του εκμισθωτή είναι η παραχώρηση της χρήσης του πράγματος έναντι ανταλλάγματος, υπό την πιο πάνω έννοια. Το δικαστήριο αυτεπαγγέλτως χαρακτηρίζει την καταρτισμένη σύμβαση με βάση το περιεχόμενό της που έγινε ανέλεγκτα δεκτό, υπάγοντας το περιεχόμενό της αυτό στην έννοια μιας ρυθμισμένης σύμβασης (Ολ. ΑΠ 18/ 2006, ΑΠ 845/2019)".